«Трёшку» уверенно пробиваем!

Весной 2006 года кривая роста цен на жилье устремилась почти вертикально ввысь. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости www.irn.ru», в марте цены на московские квартиры поднялись в среднем на 7,5%, что соответствует 90% в годовом исчислении. Даже без учета элитного сектора, цены неумолимо приближаются к знаковой отметке $3000/кв.м, несмотря на то, что Москва занимает далеко не самое первое место в мире по уровню жизни и доходам населения. Масла в огонь подливает бегство от слабеющего доллара. Будет ли скоро жилье в Москве дороже, чем в самых дорогих городах мира? Надолго ли хватит энтузиазма покупателей, и каковы возможные сценарии развития ситуации до конца года? Своим мнением делятся эксперты ведущих строительных и риэлторских компаний столицы.

Жить стало лучше… но дороже

Компания «ДОН-Строй» связывает рост цен с растущими доходами населения: согласно оценке Merryll Lynch, в России сейчас 88 тысяч долларовых миллионеров — на 4 тысячи больше, чем год назад. В 2005 г., по данным Росгосстата, доходы россиян выросли в реальном выражении на 27%. «Пока не удовлетворен платежеспособный спрос, жилье будет дорожать», — соглашается Нина КУЗНЕЦОВА, генеральный директор МИАН-агентство недвижимости.

Кто создает ажиотажный спрос – граждане, нуждающиеся в жилье, или инвесторы, играющие на повышение? По мнению Александра МОТОРИНА, заместителя руководителя Департамента недвижимости корпорации MIRAX GROUP, вопросы доходности вышли на первый план, и дело не только в миллионерах: «В Москве сложился платежеспособный средний класс, много обеспеченных покупателей из регионов. Вложения в недвижимость остаются наиболее доходными для максимально широких слоев населения».

При этом госп. Моторин отмечает, что нынешнее благополучие экономики определяет обилие нефтедолларов, и пока цены на энергоносители остаются высокими, рост цен на недвижимость продолжится. Никто из опрошенных экспертов не предсказал остановку или откат цен в этом году. По поводу будущих лет мнения были не столь однозначны: «Мы прогнозируем, что в 2007 г. произойдет остановка роста цен с возможным их откатом назад», — заявила Ольга ДЕНИСОВА, Заместитель директора по маркетингу компании «ДОМОСТРОЙ». «В снижении цен не заинтересован никто из участников рынка, — заочно возражает А.Моторин. — Даже в случае кризиса (по опыту 1998 года), продавцы не склонны продавать квартиры за бесценок».

Однако, для всех очевидно, что темпы роста цен марта-апреля 2006 г. аномальны и, чисто математически, не могут длиться долго. Когда же они замедлятся? Михаил ГОРОХОВСКИЙ, 1-й вице-президент корпорации «БЕСТ-Недвижимость» связывает ценовую динамику с макроэкономикой: «Рост цен продлится еще 3 года, возможно, не такой истеричный, как сегодня. По мере дорожания рубля и уменьшения ставки рефинансирования Центробанка, должен сократиться приток денег в сектор потребления и увеличиться производство, в том числе строительство. Два года из указанных трех уйдет на восстановление объемов нового строительства, еще год добавляется за счет развития ипотеки».

Читайте также  Недвижимость за рубежом: к дауншифтингу стоит относиться с осторожностью

Связанные одной цепью

Сергей ЕЛИСЕЕВ, директор департамента маркетинга компании «ИНКОМ-Недвижимость», считает, что замедление роста цен произойдет осенью. На вторичном рынке действует серьезный инерционный фактор: коэффициент «заполняемости» альтернативных сделок (которых, если судить по базе ИНКОМа, 80% от общего числа). Сейчас этот коэффициент примерно 5 к 8, то есть на 5 продавцов приходится 8 покупателей. Допустим, 100 квартир выходит на рынок, 80 из них — альтернативы с таким коэффициентом, 20 – чистые продажи. А спрос только на альтернативы – 128 квартир. Возникает ситуация, когда рынок проедает сам себя.

Сейчас, считает Елисеев, ситуация с альтернативами неминуемо приближается к точке кипения. Кризис, по его мнению, произойдет летом, когда предложение сократится в период отпусков. Число «цепочек» сделок, которые рассыпаются из-за роста цен, достигнет критической массы. Это постепенно снизит спрос среди самих альтернативщиков, поскольку технически будет крайне сложно реализовать такие сделки. Каждые 5 не вышедших на рынок квартир-альтернатив – это 8 не заявленных покупок. В итоге, маятник должен качнуться в обратную сторону и рост цен замедлится. Иными словами, сжимаясь, вторичный рынок восстановит равновесие. Затем последует рост предложения.

Квартиры под прилавком

На первичном рынке именно сейчас происходит «сжимание рынка» — частично за счет проблем с законом о долевом участии, частично из-за того, что компании придерживают жилье и земельные участки. Это позволяет активно повышать цены. В компании «Дон-Строй» упоминают и такие факторы, как рост стоимости стройматериалов и выход на рынок покупателей, которые в 2004 занимали выжидательную позицию, надеясь, что стагнация закончится снижением цен. Вопреки мнению, что лидерами по росту стоимости остаются относительно недорогие квартиры, в «Дон-Строе» считают, что самый уверенный рост демонстрирует cектор элитного жилья.

«Реально к концу 2006 года объем предложения нового жилья может снизиться еще на 15-20%», — полагает Нина Кузнецова (МИАН-агенстство недвижимости). «По нашим прогнозам, рост цен будет продолжаться до тех пор, пока будет снижаться объем предложения на первичном рынке московского региона, — отмечает Ольга Денисова («Домострой»). — Увеличение объема произойдет примерно через один год».

Читайте также  Студенческая недвижимость в мире – одна из самых доходных отраслей

«Ситуация на рынке новостроек изменилась не в лучшую сторону, — констатирует Дмитрий КУЗНЕЦОВ – Первый заместитель генерального директора МИАН-агентство недвижимости. —  Количество предложений, с которыми мы работаем, уменьшилось почти на 40%. Из-за действия 214-го закона застройщики очень тщательно относятся к получению разрешительной документации на строительство. По этой причине откладывается и начало продаж. Мне кажется, не следует ожидать появления большого количества новых проектов».

«По нашему мнению, восстановление объемов предложения новостроек произойдет, но не ранее, чем к 2008 году, — говорит Михаил Гороховский. — Для этого в Москве должна произойти серьезная реконструкция системы энерго-, газо-, водоснабжения, канализации, которые позволят освоить новые строительные площадки. Для стабилизации цен на жилье Москва должна строить на 1 млн. кв. метров больше, чем сегодня. Понятно, что за один год это сделать невозможно».

Социалка съела рынок

Сергей Елисеев настроен более мрачно: объем ввода новостроек не восстановится ни в этом году, ни вообще в ближайшей перспективе — и не только из-за ФЗ №214 и проблем с инфраструктурой. Процесс сокращения объемов на рынке идет давно – с 2000 года. В этом смысле не должна вводить в заблуждение статистика по общему объему вводимых площадей. В 2001 г. ввели 4,5 млн. кв.м, в 2005 – 4,8 млн. кв.м. Рост есть, хотя и не значительный. Но рынок питается не метрами, а квартирами. В 2001 г. из построенного объема с рынка было изъято 0,5 млн. кв.м., которые пошли на социальные программы. В 2005 — уже изъяли 1.8 млн. Таким образом, объем предложения на рынке сократился на 1 млн. кв.м.

Но это еще не все. Радикально изменилась структура рынка: основную массу коммерческого жилья теперь представляет не панель с типичной площадью квартиры 55 кв.м., а монолит – 90-100 кв.м. Только этот фактор сокращает реальное предложение квартир в два раза. Ситуация начнет меняться только когда Москва исчерпает возможности по сносу пятиэтажек и начнет осваивать другие резервы, считает госп. Елисеев. Тогда, вероятно, нерыночное изъятие сократится, а «излишки» малогабаритной панели могут вернуться в коммерческий сектор (ДСК надо загружать).

Читайте также  Ипотека в странах мира. Кому повезло больше?

Главное — не спугнуть

Всех волнует вопрос: насколько вырастут цены до конца года, если уже к середине апреля рост составил около 25% (по данным аналитического центра www.irn.ru), стартовав с отметки около $2300/кв.м. в начале года? Единственное, в чем сошлись все эксперты – в скором преодолении рубежа $3000/кв.м: «Трёшку пробиваем уверенно и скоро», — как выразился один из респондентов. Прогноз Сергея Елисеева (ИНКОМ) таков: 5% в месяц с апреля по август, с сентября – по 2,5% в месяц. Это почти 60% за год, а если считать нарастающим итогом, — 70%. Более умеренный прогноз сделала Нина Кузнецова (МИАН): 30%. Правда, она оговорилась, что это минимальный уровень, который можно предположить.

Примерно того же уровня цен ожидает Александр Моторин (MIRAX GROUP): 25-40% по разным типам квартир. В «Домострое» полагают, что если цены в 2006 году вырастут на 50% или больше, то не исключена и стагнация, как это было после «триумфального шествия» 2003-2004 гг. При этом к концу текущего года «Домострой» прогнозирует средний уровень цен $3000-3100 кв.м. (это 30-35%). Михаил Гороховский предсказывает $3600 к концу года. «Дон-Строй» предполагает, что к концу года рынок вырастет минимум на 35%.

В целом, разброс прогнозов итогового среднего уровня цен на конец 2006 года колеблется в диапазоне от $3000 до $4000, но большинство экспертов не хотят пугать рынок и полагают, что средняя цена не преодолеет планку в $3300 за метр. Нетрудно заметить, что для реализации такого сценария рост цен в самое ближайшее время должен снизиться до 1% — 2% в месяц. Между тем, на момент опроса экспертов (середина апреля) цены выросли на 2,5% всего за одну неделю, побив очередной рекорд.

Петр ЧЕРНОВ специально для www.irn.ru