Острый дефицит предложения жилья маловероятен

Недвижимость во Франции

Сообщения о «замораживании» ряда девелоперских проектов порождают постоянные разговоры о том, как изменится объем предложения через 1-2 года и не отзовется ли нынешний кризис острым дефицитом квартир в будущем. Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» решил прокомментировать эту ситуацию.

По данным одного из ведущих агентств недвижимости Москвы, в столице сейчас «заморожено» строительство более 10% объектов. Аналогичные цифры дают и маркетинговые исследования рынка новостроек аналитического центра www.irn.ru, краткие результаты которых приведены в статье «Насколько сократились объемы предложения жилья». В остальных новых домах продолжает вестись продажа квартир, но сроки сдачи большинства из них сдвинуты минимум на несколько месяцев. Примечательно, что большинство «замороженных» строек – это дома на начальной стадии строительства. Также следует отметить, что «заморожены» работы и практически по всем так называемым «проектам на бумаге».

Вполне естественно предположить, что когда текущие новостройки будут достроены и распроданы, а новое строительство не начато, резко сократится предложение квартир в новостройках, что и вызовет новую волну дефицита на рынке жилья в целом. На эти размышления наводит и тот факт, что в первом полугодии Москва заключила с инвесторами всего два контракта на строительство жилых домов, о чем недавно заявил руководитель московского стройкомплекса Владимир Ресин.

Разумеется, все эти причины могут оказать влияние на уменьшение объемов предложения квартир в будущем. Однако дефицит – это не просто сокращение предложения, а сокращение предложения на фоне стабильного или даже растущего спроса. Например, такие процессы имели место в 2005-2006 годах и на рубеже 2007-2008 годов. Тогда перевес растущего платежеспособного спроса на квартиры в Москве над сокращающимся предложением попадающих в свободную продажу новостроек приводил к резкому росту цен на недвижимость. Однако в нынешних условиях даже при заметном сокращении объемов предложения сокращение платежеспособного спроса может оказаться еще больше.

Читайте также  Могут ли инвестиционные квартиры вызвать обвал столичного рынка недвижимости?

Так по оценкам многих экспертов и риэлторов с наступлением кризиса спрос на жилье сократился в разы, однако, сокращение объемов строительства в столице даже по самым пессимистичным прогнозам вряд ли будет большим, чем вдвое. Более того, значительная часть объектов, строительство которых «замораживается» сейчас или не начинается вовсе, приходится на новостройки бизнес-класса, доля которых все последние годы только росла. Следует отметить, что именно в этом сегменте даже в кризис не наблюдается проблем с предложением и ассортиментом. Однако, как недавно писал www.irn.ru в статье «Понятие жилья бизнес-класса изменится», не менее 80% сделок с жильем приходится сейчас на квартиры эконом-класса и именно в этот сегмент с изменением экономической ситуации должно начать смещаться новое строительство.

А принимая во внимание, что последние несколько лет новостроек эконом-класса в Москве в свободной продаже вообще практически не было, то появление в этом сегменте хоть каких-то новых объектов это уже не сокращение, а рост предложения! Более того, можно предположить, что основная часть сокращения московских строек придется на долю социального жилья (которое город строит на бюджетные деньги), а не коммерческого (строится на деньги инвесторов для свободной продажи).

Как писал www.irn.ru в статье «На рынке появится больше жилья эконом-класса», изначально в 2009 году департамент городского заказа (ДГЗ) намеревался спроектировать дома для социальных нужд общей площадью более 2,523 млн кв.м, которые власти собирались построить до 2011 года. Однако из-за недостатка финансирования планируемые объемы пришлось сократить до 1,63 млн. кв.м. С одной стороны, сокращение строительства социального жилья не самая лучшая мера, но с другой стороны – необходимая. Принимая во внимание, что за годы экономического роста (с 2001 по 2008) его доля выросла с 30% до 70%, то ее сокращение в условиях кризиса – вполне закономерный процесс.

Читайте также  Праздники не для рынка недвижимости

А значит, часть жилья эконом-класса, которое раньше застройщики оптом продавали правительству Москвы или федеральным структурам под социальные нужды теперь выйдет в свободную продажу. Кроме того, по мнению специалистов www.irn.ru, можно ожидать, что чиновники, которым нужно поддерживать объемы строительства, теперь станут лояльнее при оформлении документации и выделении площадок под строительство. Также не следует забывать, что постепенно на рынок будет возвращаться часть квартир, купленных с инвестиционными целями, а также часть ипотечных квартир, компенсируя сокращение нового строительства.

Через год-два большая часть нынешних новостроек действительно уйдет с рынка. Однако не следует забывать, что параллельно произойдет и заметное изменение структуры рынка недвижимости: смещение новых строек из сегмента бизнес-класса в эконом-класс, сокращение доли социального жилья, а также рост ассортимента предложения на вторичном рынке. Поэтому, как полагают сотрудники www.irn.ru, если не произойдет скорой новой волны экономического роста и нового инвестиционного бума, то в ближайшие годы пусть даже и сократившиеся объемы нового строительства могут вполне удовлетворять не менее просевший платежеспособный спрос на недвижимость.